Jak postupuji při stanovení ceny nemovitosti

Realitní trh zažívá turbulentní období. S tím, jak státy a centrální banky na celém světě znehodnocují fiat měny jejich „tisknutím“ z ničeho, roste zájem lidí ochránit své úspory jejich uložením do něčeho, co hodnotu udržuje. Kromě tradičních uchovatelů hodnoty, jakými je například již po tisíce let zlato a stříbro, existují další možnosti. U nás mají tradici zejména nemovitosti, protože s těmi máme bohaté zkušenosti. Za minulého režimu to byla jedna z mála možností, které jsme v této oblasti měli.

Nepříjemným důsledkem zvýšené poptávky po nemovitostech za současného poklesu kupní síly měn, je výrazné zdražování nemovitostí. Jejich ceny nám rostou přímo před očima. Já i moji kolegové z oboru se pokaždé nestačíme divit, jaká doporučená cena vychází při zpracování analýzy pro naše prodávající klienty. Jejich reakce bývá překvapení a často i pochybnost, že je možné začít jejich nemovitost prodávat za tuto cenu. Realita dnešních dnů je však taková, jaká je. Mým cílem je pro klienta získat nejvyšší možnou cenu, kterou aktuálně nabízí trh. Jak postupuji při stanovení výchozí ceny nemovitosti, za kterou ji začneme na trhu nabízet?

Reálné kupní ceny za posledních několik měsíců

Od roku 2014 jsou veškeré ceny z kupních listin podaných na katastr nemovitostí přístupné online. Jedná se o placenou službu, kterou využívají profesionálové v oboru. Údaje o kupních cenách srovnatelných nemovitostí v okolí za posledních několik měsíců využívám jako jeden ze vstupních údajů při stanovení prvotní nabídkové ceny. Nejedná se však o údaj jediný. Co platilo dříve, nemusí platit nyní, a proto je potřeba analyzovat i současnou situaci a budoucí trendy.

Analýza aktuálních nabídkových cen

Stejně jako pro případ kupních cen získaných přímo z katastru nemovitostí, existují i profesionální nástroje pro analýzu veřejné inzerce nemovitostí. Na rozdíl od ručního procházení inzerátů máme k dispozici i relevantní historická data. Vidíme, kdy byla inzerce srovnatelných nemovitostí zahájena a s jakou výchozí cenou, zda byla v průběhu inzerovaného období cena zvyšována nebo snižována, kdy a o kolik. Současně porovnáváme stav nemovitostí – některé parametry zvyšují koeficient, některé naopak koeficient snižují. Výsledkem je minimální, střední a maximální nabídková cena, akceptovatelná v současné době trhem.

Osobní ohodnocení

Žádný statistický údaj ani žádný algoritmus vám nedokáže zohlednit parametry, které oslovují lidské emoce a individuální vnímání. To, že maminka malého dítěte uvidí na mateřskou školku ze svého okna je něco, co umělá inteligence prozatím nezohledňuje. Stejně tak krásný výhled z konkrétního bytu, který soused už nemusí mít. A jak si robot poradí s nadstandartním provedením rekonstrukce nebo stavby? Proto má osobní ohodnocení odborníka nemalou váhu při stanovování výchozí nabídkové ceny nemovitosti.

Potřeby majitele

Samozřejmě nesmím zapomenou na to, že prodávající majitel má často nějakou konkrétní představu nebo potřebu. Pokud potřebuje prodejem své nemovitosti například financovat koupi jiné nemovitosti, je jasné, že tato potřeba hraje při stanovení nabídkové ceny svoji roli. Pokud je daná potřeba v reálném pásmu aktuální tržní ceny, pak už je vše pouze otázka času, míry profesionality prezentace a práce makléře. V případě, že je potřeba prodávajícího na vyšší úrovni, je opět na odborníkovi, aby dokázal navrhnout řešení, které dokáže propojit obojí. Řešení má totiž prakticky každá situace, jeho nalezení závisí na míře zkušeností, schopností, znalostí a dalších parametrů. Z toho důvodu je důležité vybrat si makléře, kterému klient bude důvěřovat a na základě této důvěry s ním bude spolupracovat.

Strategie prodeje

Stanovení počáteční nabídkové ceny je pouze začátek. Úspěšný prodej nemovitosti za aktuálně nejvyšší možnou tržní cenu vyžaduje mnohem více. Třeba kvalitní strategii prodeje, se kterou bude v souladu jak makléř, tak i prodávající klient. Ale o tom už někdy jindy.

Prozatím užívejte probouzejícího se jara a buďte zdrávi,

Markéta

 


Máte zájem o spolupráci?

Zašlete mi své kontaktní údaje a já se vám brzy ozvu.